土地や建物の情報を確認すると、宅地造成工事規制区域に位置しているかどうかが記載されていることがあります。
高台や傾斜のある土地に建っている中古住宅は、景観が良いため人気があります。
しかし、擁壁があるエリアは、購入後にさまざまなトラブルが生じる可能性があります。
眺めの良さから擁壁の上に建つ住宅や中古住宅は魅力的ですが、擁壁のあるエリアでは購入後にさまざまな問題が発生することがあります。
後悔しないためにも、規制区域内の土地を購入する際には注意が必要です。
ここでは、規制区域内の土地を購入する際に留意すべきポイントを紹介します。
後悔しないためにも、規制区域内の土地を購入する際には注意点を把握しておきましょう。
宅地造成とは？
宅地造成とは、森林や農地などの宅地以外の土地を宅地に変えるために行われる土地の改造作業です。
宅地造成には、地形の傾斜をなくすために土を削ったり盛ったりする工事や、支え壁の設置、排水施設の整備、そして地盤改良工事などが含まれます。
また、工場跡地を住宅地に変えるような既存の宅地の形状変更も宅地造成の一環として行われます。
都市計画法などでは、一定規模以上の土地を宅地造成する場合、都道府県知事などからの「開発許可」が必要です。
さらに、宅地造成規制法においては、都道府県知事が市街地やその周辺地域を宅地造成工事規制区域に指定することができます。
これは、一定基準以上の宅地造成工事を行う地域で、崖崩れや土砂災害などの発生を防ぐために設けられています。
宅地造成等規制法とは？
宅地造成等規制法は、1961年に制定された法律です。
この法律は、宅地造成を行う際に崖崩れや土砂の流出などの災害を防ぐために設けられています。
宅地造成等規制法は、国民の生命や財産を守るために、宅地造成に関する工事などを規制しています。
昔から宅地造成に関する規制や指導は行われてきましたが、建築基準法や自治体の条例による軽微なものでした。
そのため、厳しい管理が行われなかった結果、崖崩れや土砂の流出などの災害が頻繁に起こるようになりました。
そのため、宅地造成等規制法が制定されました。
この法律による規定によると、特定の条件下である土地に宅地造成工事を行う際には、事前に都道府県知事の許可を得る必要があります。
例えば、都道府県知事によって指定された「宅地造成工事規制区域」内で、高さ2ｍを超える切土や高さ1ｍを超える盛土を生じる場合、都道府県知事の許可が義務付けられています。
また、切土と盛土の合計が500平方メートルを超える宅地造成工事にも、都道府県知事の許可を事前に取得する必要があります。
宅地造成工事規制区域とは？
土砂崩れを防ぐために整備された特定のエリアを指します。
この区域では、宅地造成工事によって崖崩れや土砂災害が発生する可能性が高いと認識されています。
もし崖が集中豪雨などの影響で崩れると、土砂災害が引き起こされ、大きな被害が発生する可能性があります。
このような危険なエリアは、宅地造成工事が規制され、事前に都道府県知事などからの許可が必要とされています。
宅地造成工事規制区域内での工事には、適切な擁壁や排水施設などが設置される必要があり、災害を予防するための措置が講じられます。
工事を行う際は、まず地盤改良や擁壁工事が技術基準に準拠していることを証明し、許可を受ける必要があります。
工事完了後も基準を満たしているかの検査が行われ、合格すれば検査合格証が交付されます。
ここで言及される宅地とは、農地や採草放牧地、森林、道路、公園、河川など、建築物のない土地（例：空き地、野球場、墓地など）を指します。
都道府県知事の許可が必要な宅地造成とは
地造成工事規制区域内で一定の範囲を超える宅地造成を行う場合、都道府県の知事などからの許可が必要になります。
一定の範囲を超える宅地造成とは、高さが2ｍ以上の崖が切土によって形成される場合や、高さが1m以上の崖が盛土によって形成される場合、あるいは、切土と盛土を組み合わせて高さが2m以上の崖が形成される場合、または500㎡を超える面積の宅地造成を行う場合を指します。
これらの宅地造成工事を行う際は、許可が必要です。
宅地造成工事が完了した後には、安全性を確認するために検査が行われ、検査結果が合格となれば検査済証が発行されます。
さらに、宅地造成工事規制区域内で不動産を購入・所有する場合には、土砂崩れを防ぐために定期的な点検を行い、異常が発生した場合には改善する義務が生じます。
また、都道府県知事から改善命令が出される可能性もあるため、注意が必要です。
届出が必要な宅地造成とは
許可が不要でも、届出が必要な工事があります。
例えば、①特定の地域が宅地造成工事規制区域に指定された場合、既に行われている宅地造成工事や②擁壁や排水施設を撤去する工事など、これらの工事を宅地造成工事規制区域内で行う場合は、許可は不要でも必ず届出を行わなければなりません。
例えば、②の擁壁や排水施設を除去する工事では、区域内に既存する高さが2メートルを超える擁壁や雨水を排水する施設を撤去する際には、工事開始の14日前までに届出が必要となります。
規制区域内の「宅地」を購入する際の注意点
宅地造成等規制法に基づく宅地造成工事規制区域内で工事を行う場合、地盤の安全性を確保し、適切な擁壁を設置する必要があります。
さらに、工事が完了した後には検査を受けることが義務付けられています。
検査が合格すれば、「検査済証」が交付されます。
この証明書があれば、工事が基準に合格していることが証明されますので、宅地造成等規制区域内で造成された土地を購入する際には、必ず「検査済証」の有無を確認することが重要です。
古い検査結果の場合は証明書が見つからない可能性もあるため、役所の開発登録簿で確認することも大切です。
こうした規制区域内の土地では、既存の擁壁や排水設備が不十分なため、危険が生じることがあります。
都道府県や自治体から危険が指摘されると、改善命令を受けることもあります。
擁壁の工事は費用がかかるため、注意深く調査を行い、事前にリスクを確認しておくことが重要です。
また、規制区域に指定されていない地域でも、特定の形状の土地では擁壁が必要となることがありますので、注意が必要です。
土地が崩壊する可能性はどんな場所でもあり得るので、建設確認審査では総合的にリスクを評価します。
規制区域内の「中古住宅」を購入する際の注意点
宅地造成工事規制区域内の物件を購入する際には、特別な設備が必要とされることをご存知でしょうか。
例えば、適切な擁壁や排水設備が整っているかどうか確認する必要があります。
このような物件を購入する際、予期せぬ追加費用が発生する可能性もありますので、注意が必要です。
特に古い物件の場合、擁壁の状態を注意深く調査することが重要です。
古い中古物件を購入する際には、「不適格擁壁」が使われている可能性もあります。
このような擁壁は現行の基準に適合していない場合があるため、再建設が必要となる可能性があります。
また、順守していない場合は、将来的に崖崩れが発生したり、隣接する敷地に損害を与える可能性があるため、トラブルの原因となります。
したがって、宅地造成工事規制区域内にある物件を購入する際には、専門家による十分な調査を行うことが必要です。
その上、工事が完了した後も検査が必要とされます。
宅地造成等規制区域内の宅地を購入する際には、検査に合格していることを確認しましょう。
検査が古い場合には、検査済証が見当たらない可能性もあるため、開発登録簿から情報を入手することも考慮してください。
もし、役所から危険が指摘された場合、改善命令を受ける可能性もあります。
その際、擁壁工事には多額の費用がかかることがありますので、事前にしっかりと調査を行い、注意しておくことが重要です。
規制区域内に「家を建てる」際の注意点
宅地造成工事規制区域内に住宅を建てる場合には、いくつかの重要なポイントに留意する必要があります。
まず、宅地造成工事規制区域内で住宅を建てることには、通常の地域よりも建築費用が高くなる場合があります。
なぜなら、この区域では高さが1メートルを超える盛土または2メートルを超える切土が生じる場合、建設許可を取得し、検査合格の証明書を取得する必要があるためです。
検査合格の証明書がないと、建物の建築許可を受けることができません。
証明書を取得するためには、擁壁工事が必要な場合もあり、工事期間が長引く可能性があります。
その結果、かかる費用も増加するでしょう。
さらに、宅地造成工事規制区域内に住宅を建てても、その資産価値には直接的な影響はありません。
ただし、この区域において事前に許可や検査を受けていない既設の擁壁が存在する場合、資産価値に影響を及ぼす可能性があります。
将来的に擁壁を増築または改修する際にも、再度許可手続きが必要となります。
増築や改修に際しても、工期が長引き、費用が増加することが予想されるため、慎重な注意が必要です。
まとめ
中古の不動産を購入する場合、慎重に検討することが重要です。
安い価格や素晴らしい景色だけを理由にして購入してしまうと、将来トラブルに巻き込まれたり、追加費用が発生する可能性もあります。
土地や中古住宅は非常に高価な財産です。
そのため、これらを購入する際には慎重に行動しなければなりません。
他人に任せてしまうと、トラブルに巻き込まれたり余計な費用がかかる可能性もあります。
不動産の広告には魅力的な情報がたくさん載っており、購入を考える人にとって誘惑になることもあります。
しかし、専門的な知識が必要な情報も多く、一般の人には理解しにくいものも含まれています。
古い擁壁などは、経年劣化によって強度が著しく低下している場合があります。
したがって、宅地造成工事規制区域内の物件を購入する際には、自ら責任を持って事前調査を行い、納得できる物件を選ぶことが重要です。
実際に現地を視察し、安全性を確認することが肝心です。
後で後悔しないためにも、入念な調査を行って、自分が長く暮らす家としてふさわしいものを購入しましょう。
自分で調査できる範囲には限界がありますので、専門家に相談することも大切です。
購入後に悔いを残さないためにも、しっかりと調査を行うことが必要です。
